不動産を所有しているとかかるランニングコスト…

 

お家をこれから建てる方や建てた方…

中古住宅を購入した方や購入を検討している方…

または相続などで不動産を所有することになったなど…

不動産（土地や建物など）を所有する場合には、

やはり維持費（修繕費）や自治体の区費、税金など様々なランニングコストがかかってきます。

 

今回は不動産を所有する上でかかるランニングコストにおいて

代表的な税金（固定資産税、都市計画税）

についてまとめてみました。

ご参考にしてみてください。

 

１．固定資産税

 

固定資産税とは？

固定資産税とは、土地や家屋を持っているとかかる税金です。

不動産所在地の市区町村が課税主体となる市区町村税です。（以下「市町村」と表記）

毎年1月1日に各市町村における固定資産課税台帳に登録されている人に課税されます。

つまり、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、

不動産所在地の市町村から納税通知書が送付され、納税義務が生じます。

 

固定資産税の納税額はどうやって決まるの？

固定資産税をいくら納めるかということですが、下記のように計算方法が決まっています。

 

税額 ＝ 固定資産税課税標準額（固定資産税評価額）× 標準税率1.4％

 

※1.上記の式は原則の算出式です。後ほど触れますが、特例による軽減措置があります。

※2.農地の場合は少し複雑で農地区分等により異なり、負担区分に応じて負担調整がなされます。

つまり、一般的には不動産の固定資産税評価額（固定資産税課税標準額）によって納税額が変わってきます。

 

課税標準額については細かい点となるため、参考までとなりますが…

土地の固定資産税の算出については、

・特例により固定資産税評価額を圧縮した固定資産税課税標準額を用いる（詳しくは特例で説明します。）

・評価替えに伴う急激な税負担を防ぐために段階的に課税標準額を評価額に近づけるような負担調整措置

以上のような2点の軽減措置で調整されるため、土地の課税標準額は評価額より低額となっています。

一方で、建物については、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額は通常一致します。

 

では、根本の固定資産税評価額（課税標準額）はどのように決まるのか？ということですが、

総務大臣が告示する固定資産評価基準に基づき、各市町村長が価格を定めます。

通常は、売却想定額より低めに設定されており、公示価格の70％前後が水準となっています。

また、固定資産税評価額は3年に一度見直されることになっています。（評価替えと言われます）

ちなみに最近では、平成30年度が評価替えの年でした。

 

固定資産税の納税方法は？

通常は毎年4月～6月になると、納税通知書が市町村から届きます。

納期は市町村によって異なりますが、通常は4期に分けられており、

4月、7月、9月（12月）、11月（翌年2月）となっています。

一括納付の選択も可能です。

支払い方法は金融機関等でのお振込、コンビニ払い、口座振替、クレジットカード払いなどがあります。

納期までに支払えない場合は延滞利息金が発生するので、注意しましょう。

 

固定資産税の特例（軽減措置）

先程も少し触れましたが…

土地（住宅用地）および新築住宅などの建物に関しては、特例により軽減措置があります。

 

・土地（住宅用地）に関する軽減措置

住宅用地に対しては、以下のように固定資産税評価額が軽減される課税標準の特例があります。

住宅用地の区分	固定資産税課税標準額の特例
小規模住宅用地 （住宅1戸の敷地につき200㎡以下の部分）	課税標準額＝固定資産税評価額×1/6
一般住宅用地 （住宅1戸の敷地につき200㎡を超え、 家屋の床面積の10倍までの部分）	課税標準額＝固定資産税評価額×1/3

ここで言う住宅用地とは、毎年1月1日において

専用住宅（もっぱら人の居住の用に供する家屋）の敷地、

または併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋で床面積の1/4以上が居住用の家屋）の敷地

のことです。

※現況で建物が建っていない場合や特定空家等となった敷地については、

住宅用地と見なされなくなり、軽減措置が適用されなくなるので注意して下さい。

 

・建物に関する軽減措置

建物に関する軽減措置の内容としては、

新築住宅に対する減額、中古住宅の耐震改修に対する減額、バリアフリー改修に対する減額、

省エネ改修に対する減額、認定長期優良住宅に伴う改修に対する減額…などがあります。

改修などは細かい規定があるので、工事内容等も含めて、建築業者に確認した方が良いかと思います。

 

今回は新築住宅に対する減額を説明します。

建物の場合は土地の時とは異なり、算出された税額そのものの減額となります。

対象	固定資産税の減額内容
新築住宅	3年間にわたり税額の1/2が減額 ※認定長期優良住宅は5年間
新築中高層耐火住宅 （地上3階以上）	5年間にわたり税額の1/2が減額 ※認定長期優良住宅は7年間

建物は現状は平成32年3月31日（令和2年3月31日）までに新築された住宅が対象となります。

対象の床面積は120㎡以下の部分に対して適用されます。

※長期優良住宅に認定されている場合は、軽減期間が2年間上乗せされます。

条件は耐震性、耐久性、省エネ、居住環境などが関わってくるそうです。

詳しくは建築業者に確認してみてください。

 

 

２．都市計画税

 

都市計画税とは？

原則は都市計画で指定される市街化区域内の不動産所有者に課税され、

都市計画事業・土地区画整理事業等のための費用に充てられる税金です。

しかし、都市計画区域内には市街化区域、市街化調整区域、どちらにも属さない非線引き区域があり、

非線引き区域内の不動産所有者にも課税される地域があります。

※都市計画などについては少し難しい内容にもなるので、別ブログで説明したいと思います。

 

長野県内ですと、市街化区域が指定されるのは長野市周辺、松本市周辺となります。

しかし市街化区域以外の非線引き区域にあたる以下の市町村の地域も課税されています。

市街化区域が指定されている市町村	長野市、須坂市、小布施町、松本市、塩尻市
都市計画税が徴収される市町村	長野市、須坂市、松本市、塩尻市、上田市、岡谷市、飯田市、諏訪市、小諸市、伊那市、駒ケ根市、中野氏、大町氏、飯山氏、茅野市、佐久市、御代田町、千曲市、軽井沢町、下諏訪町、辰野町、山ノ内町、東御市

 

 

都市計画税の納税額はどうやって決まるの？

都市計画税がどのように決まるかということですが、

固定資産税と同様に固定資産税評価額を基準に下記のように計算方法が決まっています。

税額 ＝ 固定資産税課税標準額（固定資産税評価額）× 標準税率0.3％

※標準税率は0.3％ですが、0.3％以下の範囲で各市町村によって税率が定められています。

長野県内ですと、長野市などを除き、大体0.2％となっているかと思います。

 

 

都市計画税の納税方法は？

固定資産税と併せて各市町村から納税通知書が届き、徴収されます。

そのため、固定資産税と一緒に一括りで処理されています。

 

都市計画税の特例（軽減措置）

都市計画税は先程の算出式によりますが…

土地（住宅用地）に関して特例により軽減措置があります。

・土地（住宅用地）に関する軽減措置

固定資産税と同様に住宅用地に対しては、固定資産税評価額が軽減される課税標準の特例があります。

住宅用地の区分	固定資産税課税標準額の特例
小規模住宅用地 （住宅1戸の敷地につき200㎡以下の部分）	固定資産税評価額×1/3
一般住宅用地 （住宅1戸の敷地につき200㎡を超えの部分）	固定資産税評価額×2/3

住宅用地の要件等は固定資産税と同様です。

 

 

３．固定資産税・都市計画税軽減措置の計算例

ケース：住宅用地300㎡、新築住宅150㎡を建てた場合の軽減措置

・土地の面積：300㎡

・土地の固定資産税評価額：1,200万円

・建物の床面積：150㎡

・建物の固定資産税評価額：2,000万円

 

先程説明した通常の固定資産税評価額通りで算出すると以下の計算式になります。

固定資産税は

土地：1,200万円×税率1.4％＝ 168,000円

建物：2,000万円×税率1.4％＝280,000円

都市計画税は

土地の都市計画税：1,200万円×税率0.2％＝  20,000円

建物の都市計画税：2,000万円×税率0.2％＝ 40,000円

合計で508,000円となります。

 

これが、住宅用地、新築住宅の要件を満たすので以下の軽減税率が適用となります。

まず、土地の固定資産税については、課税標準の特例により、

固定資産税評価額が200㎡までの部分の1/6、200㎡超えの部分が1/3になります。

 

具体的には以下のようになります。

土地200㎡までの課税標準額：1,200万円×1/6×200/300≒133万円

土地200㎡超えの課税標準額：1,200万円×1/3×100/300≒ 133万円

となり、合計の課税標準額は266万円に軽減されます。

最終の固定資産税額はこの課税標準額に税率をかけ、

土地の固定資産税額：266万円×1.4％＝37,240円

となりますね。

 

建物の固定資産税については、税額の減額の軽減措置により、

算出された税額が床面積120㎡以下の部分は1/2となります。以下のようになります。

建物120㎡まで：税額280,000円 × 1/2 × 120/150＝112,000円

建物120㎡超え：税額280,000円 × 120/150＝56,000円

建物の固定資産税額：168,000円

 

都市計画税については、住宅用地のみ課税標準の特例が適用となり、

固定資産税評価額が200㎡までの部分の1/3、200㎡超えの部分が2/3になります。

具体的には以下のようになります。

土地200㎡までの課税標準額：1,200万円×1/3×200/300≒266万円

土地200㎡超えの課税標準額：1,200万円×2/3×100/300≒266万円

となり、合計の課税標準額は532万円に軽減されます。

最終の都市計画税額はこの課税標準額に税率をかけ、

土地の都市計画税額：532万円×0.2％＝10,640円

建物は課税標準額の特例はありませんので、評価額をそのまま適応し、

建物の都市計画税額：2,000万円×0.2％＝ 40,000円

となりますね。

 

以上より算出した税額から

軽減措置が適用された場合の税額の合計は255,880円となり、

3年間から長くて7年間の間は軽減措置がなされる前の税額の約半分となりますね。

新築住宅を建てられた方は建物の軽減措置の適応期間が終了すると、

軽減されていた建物の固定資産税額の部分が増しますので、資金繰りなどのご参考にしてみてください。

 

４．固定資産税・都市計画税についてよくある質問

Q：年の途中での売買等によって所有が変わった時の税金負担はどうなるのか？

先程も触れましたが、1月1日の所有者に市町村から納税通知書が届き、納税する形となります。

通常は、売買により所有が変更した年の固定資産税・都市計画税については、

その年の納税額を所有権移転時からその年の12月31日までの日割り計算分を算出し、清算金として買主が売主に支払いします。

買主が購入した翌年の1月1日には所有が変わっているため、直接買主に納税通知書が届くことになります。

※地域によっては4月1日を起算日として計算するケースもあるようです。

 

Q：納税額が変わったけど、原因は？

固定資産税・都市計画税は算出式からもわかる通り、固定資産税評価額が大きく関わってきます。

3年に1度の評価替えで評価額が変動した場合は、納税額も変わってきます。

また、建物の固定資産税評価額は経年による減価がありますので、税額も年数が経つと変わってきます。

その他に多いのは、軽減措置でも触れましたが、

建物の軽減措置の期間が終了すると今まで1/2に軽減されていた建物の固定資産税部分が増えますので、

税額が大きく変わる可能性があります。

 

Q：固定資産税・都市計画税について疑問が生じた場合はどこに行けばいい？

固定資産税・都市計画税は市町村税となりますので、所轄の市町村役場に問い合わせできます。

大体、各役場における税務課の資産税係という部署で確認できると思います。